A) Etapas de Concreción del Negocio:
Primero. Una Reserva Boleto y/o Precompromiso de Compraventa con el depósito de una suma de dinero como seña (entre el 10% o 20% del precio) que queda en garantía en poder del Notario, en el cual el negocio queda vinculado entre las partes y a la espera de la regularidad de la documentación, y en caso de inviabilidad jurídica del negocio la seña se devuelve al comprador rescindiéndose el acuerdo.-
Segundo. En el supuesto de un negocio de “contado“ en un plazo a determinar (30 o 60 días) el pago total, la entrega del Campo y la Escritura definitiva de Compraventa, en calidad de “TITULO PERFECTO” .-
Tercero. En el supuesto de una financiación a más largo plazo, como segunda etapa una Promesa de Venta Inscripta con la integración por ejemplo del 50 % del precio y en el plazo acordado, el pago total y la Escritura definitiva de venta.-
B) Impuestos y Cargas que gravan el Acto:
1.Intermediación Inmobiliaria: Por la intervención de la Empresa Inmobiliaria (asesoramiento, negociación, etc), se genera una Comisión del 3% para el Comprador calculado sobre el Valor de compra de la propiedad (más impuestos).-
2.Intervención Notarial. Por la intervención del Escribano o Notario Público en la Escrituración del bien o bienes adquiridos con la Escritura de Compraventa y la regularidad de la documentación se genera también un 3% sobre el monto del precio total de compra, más impuestos (I.V.A.).-
3.Impuesto Transmisiones Patrimoniales: Se abona además en la Compra un Impuesto del 2% sobre el Valor Fiscal del bien (el cual es muy inferior al valor de comercialización del mismo, 25 % aprox.) .-
C) Impuesto de CONTRIBUCIÓN INMOBILIARIA: Es un impuesto municipal y es el único que grava directamente a la propiedad.-
D) Formas Posibles de Compra:
1.Por una persona física, que no tendrá por que tener residencia en el País.-
2.Por una Sociedad Anónima (modalidad más frecuente) que actúa a través de un administrador o representante (que no es el titular del bien) quien en realidad es propietario es el dueño de la Sociedad y/o de las acciones.-
E) Impuestos:
La Sociedad Anónima propietaria de Bienes inmuebles, que NO realiza explotación agropecuaria debe de pagar:
1.Impuesto al Patrimonio, una vez al año, un porcentaje (1,5 %) sobre el Patrimonio Neto Fiscal (no todos los pasivos son deducibles), valuando los
activos inmuebles al mayor entre el valor de compra y el catastral.
Por la vía de la interpretación se puede entender que los patrimonios afectados
a explotaciones rurales están exonerados a pesar que tal explotación la
realice un tercero. No existen consultas vinculantes al respecto.-
2.Impuesto mensual (Icosa), alrededor de U$S 15 (quince dólares estadounidenses) al cierre de ejercicio los pagos de Icosa se compensan con el Impuesto al Patrimonio, no dando lugar a devolución. Por la vía de la interpretación se puede entender que los Activos afectados a explotaciones rurales siempre que superen el 50% del total de activos fiscales están exonerados a pesar que tal explotación la realice un tercero. No existen consultas vinculantes al respecto.-
La Sociedad Anónima propietaria de Bienes inmuebles, que SI realiza explotación agropecuaria debe de pagar:
1. EXONERADA Impuesto al Patrimonio.
2. Impuesto mensual (Icosa), se exonera luego de un trámite y siempre que los activos destinados a explotaciones rurales superen el 50 % del total de activos fiscales.-
3. Impuesto a las Rentas: hay 2 opciones y se debe analizar con el contador cual es la más conveniente para cada empresa. Por ejemplo en uno de los casos se paga IMEBA que es una retención cuando se venden los productos agropecuarios (como máximo un 3 %) y no se paga IMPUESTO A LA RENTA. Otra opción si los márgenes de ganancia son escasos, es aportar por el IMPUESTO A LA RENTA (35% de las ganancias).-
4. Aportes al BPS (Banco de Previsión Social), depende de las hectáreas (valor coneat 100) que se exploten. Por ejemplo en 1000 HAS aproximadamente se aportan U$S 2000 anuales (se paga cuatrimestralmente).- También hay muchas variables si se tienen empleados.-
- TODA ESTA INFORMACIÓN ES MUY GENERAL Y ADEMÁS EL REGIMEN LEGAL E IMPOSITIVO DEL URUGUAY TIENE DIFERENTES VARIABLES, CON MUCHAS VENTAJAS PARA LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS.-
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